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御沁园位于张江科学城红线范围内,张江科学城位于上海市中心城东南部.根据2011年上海市政府批复,张江高新技术产业开发区核心园的用地面积约75.9平方公里.考虑张江科学城对全市功能和城市空间的影响,本次规划范围确定为北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速,同时考虑范围之外国家量子中心等重大科技基础设施的功能和空间要求,总面积约94平方公里.为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展,外扩形成衔接范围,总面积约191平方公里.
周浦镇地处黄浦江东岸,浦东新区南端,南汇县西北隅,中心位置位于北纬31°07,东经121°35.东端为牛桥村,与瓦屑镇红桥村接壤;西端为梅林村,与闵行区浦江镇相连,东西长6.90公里;北端为吴桥村,与康桥镇为邻;南端为沈西到渔台一线,与下沙镇以五灶港为界,南北长6.15公里.镇中心距上海市人民广场21公里,北离外环线公里,东至浦东国际机场25公里,东南到芦潮港深水码头50公里,距南汇县县城惠南镇27公里.
这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。
